东莞限购冲击波:落户业务火爆，深圳人决心攒够5套房。
7月24日，东莞，晴。在据说每立方米负离子多达一万个的松山湖地区，金隅松湖、翠龙湾等几栋高端建筑环绕着华为总部。房子很美，云也很美。
在这里，房产中介是三步一家。在某连锁机构门口，还挂着2065438+2009年5月的东莞房价:松山湖地区均价34000元/平方米，程楠区均价27000元/平方米。
这个价格早已成为历史。当天房源信息显示，翠龙湾二期新房均价跃升至5.2万元/平方米，其中一套还被马克划掉，改为5.5万元/平方米。
下午4点，中介萧艾带着奶茶接了一份工作。第二天，一个广州女孩和她的男朋友要来看房。领队告诉她，夫妻俩对东莞不熟，要带他们去走走。
7月25日零时，东莞官方公布1月内第三次限购政策。这对夫妇站了起来。
东莞市住建局与12部门联合发布的《关于进一步促进东莞房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)被称为东莞“最严”楼市调控政策。通知明确，新政后购买的房屋需要取得产权证满三年方可交易；非东莞户籍完全限制。无论是买新房还是二手房，在东莞买房至少需要1年社保；如果家庭名下有两套房，就买不到房子了。
一觉醒来，一大批人失去了买房资格。
变得激动和愤怒
消息一出，东莞的集体炒家不下5家。
7月25日凌晨2点50分，微信上“丁咚”的声音显示出夏夜的寂静。一个在东莞开印刷厂的外地老板在群里痛心疾首地说:二手房没有上车的机会。早上6:17，业主连夜转发了自己关于限购新政策的推文:“个人认为限价适度。”
更多的人在早上知道了这个消息。
从早上7点开始，东莞买房的“丁咚”声此起彼伏。很多人到了签合同、交定金甚至银行贷款的阶段，却因为不符合这个限制群体的条件而变得异常焦虑。
"鸡在半夜啼叫。"“我一觉醒来就没资格了。今天约好了去看二手房。”也有刚转名字的人出来哀号:“我是不是戒备森严？”
“其实之前听说了一点限购的传闻，但是觉得7月2日的文件已经限购了，所以没有催促中介帮我网签。”在深圳工作的女白领顾欣，刚刚在东莞程楠开了一个楼盘，均价45000元/平米。
从业两年的中介萧艾也认为，短时间内，东莞不太可能三次限购。
萧艾从刚需客户的角度分析:“东莞外地人太多，很多人没有社保和公积金，限购一不小心就会伤害到他们。”长期在碧桂园销售一手房的詹先生认为，如果现在加大限购力度，大量新房库存可能会积累到明年。一旦开发商为了收钱降价甚至亏本销售，就会出现二手房倒挂的情况。
更多的人是坚信在东莞买房是刚需，不需要打击和限购。
“东莞南接深圳，北接广州。现在是吸引人才的时候了。如果限购，如何吸引深圳的高收入人群？”“要考虑到买不起房子的深层感受。”“都是中介炒作，催你买房。”
7月24日下午5点左右，东莞有人买房，高兴地说:“看来限购的消息是假的。”
早期开始
已经涨了半年了，东莞这次限购的苗头也不是没有。
7月21日，某中介发布消息:本周五，东莞将启动限购。很少有人当真:“本月初，东莞刚刚出台限购政策。”
7月2日，东莞针对一手房市场，发布预售量限制，收紧新房限价政策；7月15日，东莞发布《关于加强商品住宅网上销售信息公示的通知》；10天后，通知的发布让外界大吃一惊。
一个月之内，东莞楼市连续三次打补丁，原因只有一个:楼市太热。
根据放勋的数据。com，今年以来，东莞房价一度领涨全国，无论是一手房还是二手房，涨幅都很大。一手住宅方面，万江区、厚街镇、东城区涨势尤为凶猛，万江同比上涨48.8%；二手房方面，房价大幅跃升，尤其是松山湖和程楠区，二手挂牌价普遍超过4万元/平方米，部分房源甚至冲到6万元/平方米。
在萧艾负责的翠龙湾小区，上半年有业主不到3个月就“赚”了1万元。而在卖房的业主中，每个月提前卖房意味着损失20-30万元。“翠龙湾三期的一位业主，4月份以33000元/平方米的均价卖掉了自己的房子。5月份，同一户型的均价涨到了36000元/平方米。”萧艾回忆道。
萧艾表示，在7月初调控政策出台后，市场反应甚微。在东莞买房群里，大家讨论的比较热烈。
“调控的地方值得入手”“调控是为了减缓上涨”“如果不再买，松山湖和程楠都要6万元/平米了！”每天都有越来越多的人进群咨询买房。很多人公开说自己手头已经有2-3套房了，但还是想再等等看。
“上半年的这一波暴涨，普及了东莞的城市定位:大湾区重要城市，交通中心，供不应求，产业集群。”在买房群里，有人总结了四个“囤房”的原因。
解决
大家很快发现，对于东莞户籍人口来说，这个限购新政几乎没有什么杀伤力:依然是限购2套新房，没有社保要求；二手房数量不限。
“深圳的‘7 15’新政是户籍和社保资格双限，而东莞对非东莞户籍的人还是社保单限。要看东莞的产业基础是否足以吸引人才落户东莞，从而直接打破新政的门槛。”易居柯睿总经理陈洪海在解读新政时分析道。
“仔细看，这根本不是限购，而是利用买房增加东莞户籍人口。只要进了户，还是可以在buy buy买的。”7月25日，在经历了最初的焦虑之后，聪明人在购房者群里给出了自己对限购新政的解读。
但问题是:有多少人会定居东莞买房？
“我咨询过很多中介，都说虽然贷款下来了，但是因为没有网签，还是无法交易。”顾鑫是研究生。进东莞不难。只需要出示一个月以上的社保和居住证。但她表示，如果这次买房失败，她不会考虑进东莞:“就这一点，她还是买不了房，这里的政策太不人道了。”
另一位已经拥有两套东莞房产的陈松也拒绝放弃深圳户口:“东莞户口不如深圳户口值钱。我怕放弃了就再也回不去了。”
话说回来，通知发布后，东莞户籍服务机构的生意一下子火了不少。
东莞楼市是最敏感的。除了原来的买家群，他们都开了账户咨询群，在群里推荐了几个代理办理账户。7月25日晚上9点，一个参加全日制考试的事业单位员工还在加班。“今年，已经有5000人通过了我们的机构考试。”这位员工说，以前外地人进家门主要是为了孩子上学。这两天咨询的基本都是炒房团。意识到自己说错话了，他赶紧改口。“是刚需，不是炒房。”
节省空间
这半年东莞高房价是刚需客涨的，还是炒房团拱起来的？
最近10年，很多年轻人感觉东莞正逐渐褪去“农民工天堂”的刻板印象，取而代之的是“深圳创新+东莞智造”的新标签:以华为松山湖研究中心、万科建筑研究中心、DJI R&D系为代表，大量来自深圳的企业聚集在东莞松山湖。
深圳和东莞在工业领域已经进入互通的良性循环。近两年，利用“东进战略”将深圳部分常住人口分流到东莞、惠州等周边城市，加快推进深莞惠都市圈一体化，成为深圳官方常谈的城市发展重点。
目前从深圳北站坐高铁到虎门只需要17分钟。东莞正在建设地铁1号线和3号线，延伸至林深地区，为未来与深圳地铁直连奠定基础。正是因为这种独特的地理位置，很多人认为东莞过去一年的房价暴涨只是填补了这次广深房价洼地的原价。
“我来东莞7年了。我当初买房是因为老家的房子不便宜。”李茂生是东莞一家五金厂的老板，来自江西省赣州市的一个农村地区。他2013刚来东莞的时候，老家县城的房价将近8000元/平米，而东莞莞城附近小区的新房才654.38+0万元/平米。
经过几年的奋斗，工厂的规模越来越大。2065438+2008年，李茂生又花了300万元为即将出嫁的儿子在十里江湾买了一套别墅。年初，和街对面的邻居交流，李茂发现这套别墅已经涨到了500万元。今年6月份，有中介打电话来问:要不要卖600万？
李茂生并不认为自己是在炒房:“东莞的创业环境吸引了我，东莞的产业链很完整。如果你想要某种纸箱和零件，你可以很容易地在隔壁的工厂找到合作。去深圳和我的海外客户谈生意也方便。”
李茂生还提到，疫情期间，儿子投资的日本食品店亏损严重，外贸行业也受到重创，一些工厂老板不得不转战楼市。在他们看来，房子是硬通货。“疫情期间我没有买房，但我理解买房的老板们。生意不好，钱在银行贬值。甚至发生了什么？如果你手头没有几套房产，银行可能不敢贷款给你。”李茂生说。
与李茂生不同，真正需要在东莞买房的是一群在广深工作的年轻人。
近几年深圳房价暴涨，很多刚毕业的年轻人，即使学历很高，也逐渐失去了在深圳买房的希望。
陈松已经结婚多年了。2015和2020年，她分别购买了一套东莞房产，总共升值约250万元。因为在深圳福田上班，夫妻俩不可能天天通勤。目前出租这两套均价4万元/平米的房子。在福田，安居客显示6月挂牌均价为9.7万元/平方米。
陈松夫妇打算在孩子出生后辞去工作，定居东莞。“我打算这辈子在东莞存五套房，这是普通人获得财务自由最接近的方式。”“如果需要买第三套房，我会让老婆或者孩子去东莞，我会保留深圳户籍。”陈松已经计划好了一个家庭的未来。“也算是一个东莞户口的福利吧。”
卡在网签流程的顾鑫，快30岁了。拥有一套婚前财产一直是她的愿望。在深圳，她无法实现这个愿望，但在东莞，她找到了自己喜欢的房子。“如果这次能成功买房，我就可以放心结婚了。”
对于像陈松、顾鑫这样在深打拼的年轻人来说，家乡在内地发展缓慢，已经开始想家了。仅凭你现在的工资，短时间内是不可能在深圳买房的。两难之间，只有看向东莞。
在一个又一个地方战斗
7月25日限购政策发布当天，东莞凯旋国际一套75平米的房子降价30万；万科松湖传奇97平米房子，1.5万元的降幅。但据萧艾报道，到7月27日，两套降价的房子仍未售出。
就在一天前，东莞的购房者群体又恢复了往日的活力。
“如果需要看房，请帮我报名，今晚六点半看房。”一个正在卖学区房的业主在群里喊话。她卖的是莞城学区的地铁房，小学初中都能上莞城中心小学和东关中学。因为好的学区房还是稀缺资源，限购对她的影响几乎可以忽略不计。
陈松还认为，即使出台了限购政策，东莞的房价也不会下跌，甚至可能继续上涨。“限售从2年增加到3年，市场上的房子数量减少了。三年后，新登记人口再来一个高峰，东莞房价还会不会继续涨就不好说了。”
官方数据显示，自2010年起，东莞常住人口从822.48万人增加到2018年的839.22万人。2019年东莞常住人口达846万，居地级市之首，仅次于广州和深圳，与珠三角城市相比。东莞这次限购，可能会吸引这部分人入户。
“疫情期间，公安部门掌握了更多常住人口的数据。实际上东莞常住人口已经超过654.38+00万。”比如东莞公安厅一位工作人员的形象，“现在出门堵车越来越多。你没看到海底捞、喜茶店越来越多了吗？”
7月27日，萧艾表示，她的许多同行开始转发惠州房地产的广告。这些中介不约而同地更新朋友圈:深圳7 15新政策，我带你上路，你失去买房资格；东莞7月25日新策略，我半夜被吵醒看你买不买东莞；别想了！恐怕过两天就带你半路了，惠州没房了。