新房交付注意事项详解
新房交房注意事项:
第一，交货前的首次验收
部分开发商在约定的交付期限内仍达不到法定交付条件，或者其房屋或配套设施存在质量缺陷。为了转嫁风险、逃避责任，要求购房者先签钥匙、签《入住协议》，再进行验房。购房者一旦在未采取防范措施的情况下与开发商办理交房手续，不仅日后难以追究开发商的违约责任，而且往往会导致房屋或配套设施出现质量缺陷，保修和维修责任不明。
虽然开发商按照合同约定的时间向买受人交付了房屋，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工验收合格后，方可交付使用；验收不合格的，不得交付使用。由于缺乏合同和法律规定的交付条件，所谓交付不能产生合法交付，购房者有权拒绝交房。开发商实际存在逾期交付，应当承担逾期交付的违约责任。
房屋验收的过程可以分为两部分:书面验收和现场验收。书面验收包括查看房屋可以交付的文件(如竣工记录表、交付许可证、实测面积数据等。)，并收集《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(注意交付日期)。特别提醒读者，开发商必须提供新制定的《新建商品住宅质量保证书》和《新建商品住宅使用说明书》。
现场验收的具体内容包括:
1.交付的房屋是否是您购买的房屋，其结构设计是否与原图一致；
2.房屋质量是否合格，门窗是否符合合同约定；
3 .水、电等附属设施按合同约定到位；
4.其他合同中的项目是如何约定的？
以上内容如有与验房不符的，可以拒绝签收，并在交接记录中如实记录。最好登记拒收原因，发给开发商。对于配套设施缺失或缩水，违反规划的问题，可以联系其他购房者要求开发商补足或补偿，因为个别购房者在提出异议或要求共用配套设施方面往往处于弱势。必要时可以联名向主管部门投诉，甚至提起诉讼。
第二，明确开发商收取的费用。
购房者在交房时难免要缴纳一些费用，如购房尾款、物业管理费、装修押金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清理费等。关于物业管理费的收费标准，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘物业管理企业的，买受人应当与物业管理企业签订物业管理合同。现实中，有的开发商为了促销，根据买家的要求承诺不同的物业管理费，有的针对不同的消费群体采取不同的收费标准。因为购房者单独和开发商签订合同，往往不知道别人的收费标准。作为市场化的物业管理服务，同样的服务，收费却不一样。
还有一种情况，开发商口头承诺低标准物业费但没有书面协议，在交房前后与物业公司签订了物业管理委托合同(前期管理)。建议:对于价格歧视，可以向物价部门投诉或直接提起诉讼或仲裁，要求价格标准一致。对于物业费的增加，如果能收集到足够的证据证明开发商所做的口头承诺(如合法录音等。)，可以要求开发商遵守承诺或者补贴差价。如果证据不能证明，你得尽快召开业主大会，依法选聘新的物业公司。目前，关于购房者交房时缴纳公共维修基金的争议比较多。
第三，警惕协议陷阱
一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范，设置陷阱，要求购房者在办理交房时签订对购房者不利的协议或条款。在这个城市，发生了开发商在补充协议中自愿支付部分违约金，并声明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的话。
对于这种协议，需要提醒购房者的是，协议一旦签订就具有法律效力，被放弃的权利很难收回。交付是开发商根据合同和法律规定的义务。在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商无权提出新的交付条件，买方有权拒绝签署此类协议或条款。
四、新房交付注意事项细节
1.注意房款协议。
客户与开发商在合同中约定，在房款结清前开发商有权延期交房的，客户必须在收到商品房前结清房款。
2、注意物业费不能乱涨价。
按照现行规定，开发商新建小区一般选择物业管理公司，签订前期物业管理协议。在签订购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，并对物业费等相关事项进行约定。因此，如果商品房收楼时出现物业费上涨的问题，业主可以据此主张自己的权利。
3.注意，物业费可以按月交。
入住时，多数开发商或物业公司要求业主一次性缴纳一年或一年以上的物业管理费。根据有关规定，物业管理费可以按月、按季度、按年收取，但多年的物业管理费不得一次性预收。
4.注意契税签约协议。
根据规定，契税一般在买卖双方办理房产权属转移或变更时向契税征收机关缴纳。现实中，多数开发商要求业主，尤其是按揭业主，在办理房屋入住时，必须缴纳契税、交易费等相关费用，否则不予办理入住手续。
开发商之所以这么要求，是因为对于按揭买房的业主来说，在房屋所有权证还没出之前，开发商要分阶段承担连带保证责任。如果业主入住后未及时缴纳办理产权时应缴纳的契税、交易费等费用，会导致房产证延期或无法办理。业主入住时不愿意交这些费用的原因是怕开发商挪用。
解决这个问题的办法是业主和开发商协商签订契税缴纳协议，约定双方应承担的违约责任。
5、注意先验房再办手续。
目前开发商交房时，一般要求业主先办理手续，缴纳相关费用后，才允许业主验房。对于这种不合理的程序，业主应该坚持先看房，再办理手续，并且应该将验房过程中发现的相关问题书面提交给开发商并让其签收，避免日后产生纠纷。
6.建议业主集体收楼。
鉴于购房者缺乏专业知识，建议购房者在收楼时可以集体收楼，有条件的话可以聘请律师进行指导和协助。这样既可以弥补单一学科知识的局限，更好更有效地维护自己的权益，也可以引起开发商的重视，督促其对收楼过程中的问题做出约定。
7.注意先收房，以防配套问题。
针对不同的房屋问题，开发商承担不同的责任:房屋主体出现质量问题要承担退房责任，如果出现掉灰、裂缝等问题，开发商要维修。如果是合同双方约定的其他条件，比如配套设施、空气质量不合格等。，购房人可以先收房，再要求开发商承担赔偿责任。
8.注意投资买房，尽早收藏。
有的业主买房是为了投资，迟迟收不到房会造成房租的损失。如果开发商交付的房屋存在质量问题，建议购房人进行比较。如果租金损失较大，建议先收房，按照既定方案出租房屋后再追究开发商违约责任。
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